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Due diligence imobiliária: o que conferir antes de comprar um imóvel

Na compra de um imóvel, o risco raramente está no que o vendedor conta. Está no que consta nos registros públicos. A due diligence imobiliária é a conferência desses registros antes da assinatura: do imóvel, do vendedor e das restrições que o poder público impõe ao bem.

1. A matrícula do imóvel

Peça a certidão atualizada da matrícula, com ônus e ações, no cartório de registro de imóveis. Ela mostra quem é o proprietário, a descrição do bem e o que pesa sobre ele: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, indisponibilidade.

A Lei 13.097/2015 (art. 54) adotou a concentração dos atos na matrícula: em regra, o que não está registrado ou averbado ali não pode ser oposto a quem compra de boa-fé. A própria lei traz exceções, então a matrícula é o ponto de partida, não o fim da verificação.

2. O vendedor

Verifique quem vende. Para pessoa física: processos cíveis, federais e trabalhistas, protestos e débitos fiscais, inclusive do cônjuge quando houver. Para pessoa jurídica: situação cadastral, sócios, processos, certidões fiscais e pedidos de falência ou de recuperação judicial.

O objetivo é afastar o risco de a venda ser questionada depois por credores do vendedor, a chamada fraude à execução (Código de Processo Civil, art. 792). Pela Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça, o reconhecimento dessa fraude depende do registro da penhora do bem ou da prova de má-fé de quem comprou.

3. Os débitos do próprio imóvel

IPTU e taxas municipais, com certidão negativa do município. Condomínio, com declaração de quitação assinada pelo síndico ou pela administradora: a dívida de condomínio acompanha o imóvel, e quem compra responde pelos débitos anteriores (Código Civil, art. 1.345). Em imóvel rural entram ainda o ITR, o CCIR e o Cadastro Ambiental Rural.

4. As restrições públicas

Confira se o imóvel está em terreno de marinha ou em outra área da União, o que gera foro, taxa de ocupação e laudêmio. Verifique áreas de preservação permanente, unidades de conservação, tombamento, zoneamento e projetos de desapropriação ou de alargamento de via. Veja também se a construção está averbada na matrícula.

Como a Constata analisa um imóvel

Na Constata você informa o imóvel com a cidade e, se tiver, a matrícula e o vendedor. O sistema localiza o bem, consulta as bases oficiais da União, de meio ambiente e de vias no entorno, busca processos que citam a matrícula, investiga o vendedor e monta a lista de documentos com a situação de cada um.

Se consta, a gente constata.

Informe o CNPJ, o CPF com o nome, ou o imóvel, e receba o relatório com os pontos de atenção em menos de um minuto. O primeiro relatório é gratuito.

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Perguntas frequentes

Só a matrícula atualizada basta?

Ela é o documento central, mas não cobre tudo. Débitos de IPTU e de condomínio, restrições ambientais e a situação pessoal do vendedor ficam fora da matrícula e pedem verificação própria.

Quem paga a dívida de condomínio antiga?

O comprador responde pelos débitos do imóvel perante o condomínio, mesmo os anteriores à compra (Código Civil, art. 1.345). Por isso a quitação deve ser exigida antes da escritura.

Preciso de advogado para comprar um imóvel?

A lei não exige. A análise jurídica é recomendável porque a leitura da matrícula e das certidões define as garantias e as cláusulas do contrato.